Non tutti gli incarichi che svolgiamo possono essere presentati con accattivanti rendering, disegni tecnici o foto del prima e dopo. Spesso alcuni incarichi si svolgono prevalentemente dietro al PC, tra interpretazione di norme, studio della giurisprudenza, colloqui presso gli uffici tecnici, e ricerca di soluzioni adeguate per il cliente, come nel caso di una pratica di sanatoria! Tutti aspetti sicuramente poco d’impatto per il pubblico, ma estremamente stimolanti per noi professionisti.
Il caso che vogliamo raccontare con questo articolo è proprio uno di questi. Un incarico lungo (lunghissimo), complesso, ma che finalmente ha avuto una conclusione positiva, portandoci grandissima soddisfazione professionale. Abbiamo deciso di parlarvene perché, i casi di sanatoria sono estremamente frequenti. In questi anni possiamo dire che buona parte degli immobili sul quale abbiamo lavorato presentavano diverse difformità che potevano essere sanate a vario titolo, pertanto, oltre a provare a rendere avvincente il racconto di questo iter di Concessione edilizia in sanatoria che ha visto protagonista l’ingegnera Siddi vi forniremo qualche indicazione sulle diverse procedure esistenti per sanare le difformità edilizie sugli immobili.
Una procedura di sanatoria lunga quasi 40 anni…
Era il lontano 1985 quando con la legge n°47 del 28 febbraio, l’allora Governo Italiano in carica emanò la prima legge che concedeva un condono edilizio. Questa primo condono voleva tentare di regolarizzare un patrimonio edilizio fatto di opere frequentemente realizzate negli anni precedenti senza le dovute autorizzazioni e in contrasto con le normative urbanistiche locali.
Tale provvedimento ebbe un notevole impatto tra la popolazione che si affrettò ad avviare le procedure necessarie a regolarizzare i propri immobili, le domande di condono abbondavano. Spesso però, capitava anche che la domanda venisse presentata presso l’amministrazione competente, venissero corrisposte le dovute oblazioni e il procedimento si bloccasse a seguito di richieste integrative da parte dell’amministrazione a cui l’istante non presentava mai risposta, arenando il procedimento in un limbo, con la domanda di sanatoria che andava a “morire” negli archivi comunali… ma per citare il famoso scrittore H.P. Lovecraft: “non è morto ciò che può attendere in eterno…“.
Anche oggi quindi, negli archivi dei Comuni è possibile rinvenire tra polverosi scaffali e montagne di carta, domande di concessioni edilizie in sanatoria presentate e mai concluse.
E proprio da una circostanza simile che inizia il caso di cui vi stiamo parlando. Nel lontano 1986 l’allora proprietario di un immobile presentò una domanda di concessione edilizia in sanatoria, versando le dovute oblazioni e presentando una documentazione scarna e poco chiara. Il Comune richiese delle integrazioni.
Il proprietario in assenza di tecnici disponibili per produrre quanto richiesto, si affrettò a chiedere all’Amministrazione una proroga ai termini di presentazione della documentazione richiesta. Tale proroga fu concessa e a quel punto il procedimento andò in letargo, per quasi 35 anni.
A volte ritornano…
Quando iniziammo a studiare il caso era il lontano 2020. Ciò che emerse da subito fu un aspetto particolarmente saliente: quella domanda di sanatoria era del tutto superflua e non sarebbe nemmeno stata necessaria. L’immobile oggetto di condono infatti era stato realizzato ben prima del 1967, in una zona al di fuori dell’allora centro abitato, e in un Comune che allora non era dotato di alcuno strumento urbanistico che prescrivesse la necessità di richiedere un’autorizzazione per la costruzione del fabbricato.
Tenuto conto di ciò, la normativa che disciplinava questa circostanza nel periodo storico di edificazione del fabbricato era la legge 1150 del 1942, che all’articolo 31 prevedeva: “Chiunque intenda eseguire nuove costruzioni edilizie, ovvero ampliare quelle esistenti o modificare la struttura o l’aspetto nei centri abitati ed ove esiste il piano regolatore comunale, anche dentro le zone di espansione di cui al n°2 dell’art. 7, deve chiedere apposita licenza al podestà del Comune.“.
Appare quindi particolarmente evidente che il fabbricato era già perfettamente legittimo. Ma allora perché questa sanatoria fu richiesta? Questa domanda è destinata a rimanere un mistero. Per di più, durante le indagini preliminari sul caso emerse che nelle intenzioni del vecchio proprietario, la domanda fu presentata per “sanare” il frazionamento del piano primo in due unità immobiliari distinte e la chiusura di un balcone, ma per come la documentazione fu compilata dal proprietario stesso e dal suo tecnico incaricato, era interpretabile che ad essere realizzato in modo illegittimo poteva essere tutto il piano primo del fabbricato.
Tali interventi furono comunque realizzati ben prima del 1967 e nelle condizioni di assenza di strumento urbanistico e su di un fabbricato posto al di fuori del centro abitato e quindi, come già osservato, erano del tutto legittimi!
Risoluzione del caso
Dopo lo studio approfondito della documentazione esistente e della fattispecie del caso, la prima ipotesi per dare finalmente conclusione a questa procedura è stata quella di avanzare all’amministrazione le considerazioni circa la legge del 1942 che abbiamo riportato sopra, al fine di valutare un’archiviazione della richiesta di sanatoria poichè superflua e considerare già di base l’edificio come legittimo in forza della normativa vigente all’epoca della sua costruzione.
Purtroppo l’Amministrazione interpretava la presentazione della domanda come sufficiente a considerare il primo piano dell’edificio come costruito in modo illegittimo e in assenza dei titoli necessari, per quanto nella stessa documentazione allegata alla sanatoria emergesse chiaramente che l’edificio era stato ultimato del tutto nel 1963 ed erano ravvisabili tutte le condizioni considerate nel già citato articolo 31 della legge 1150/42.
A quel punto si è deciso di chiedere il riesame della pratica al fine di valutare se fosse possibile produrre la documentazione integrativa necessaria a concludere definitivamente e in modo positivo l’iter di concessione edilizia in sanatoria.
Fortunatamente questa strada ha avuto esito lieto! La documentazione richiesta è stata prodotta e dopo una lunga fase istruttoria di quasi 6 mesi è stato rilasciato il Permesso di Costruire in Sanatoria, dando finalmente una fine a quella richiesta insoluta che per quasi 40 anni ha messo radici nell’archivio comunale.
Sanare delle difformità oggi
Quello che vi abbiamo raccontato è un caso molto particolare perché andava considerato e trattato con riferimento alla legge 47/85 sul primo condono edilizio, una legge estremamente permissiva e che consentiva di sanare quasi qualsiasi tipo di abuso. Ma cosa si può fare oggi nel caso in cui nella vostra abitazione esistano delle difformità?
I procedimenti sono diversi: la “mancata CILA”, la “mancata SCIA” con accertamento di conformità e il Permesso di Costruire in sanatoria.
La mancata CILA viene utilizzata per sanare opere minori, soggette a Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata. Un classico esempio è il caso di una modifica di ambienti interni realizzata dal proprietario senza autorizzazione. In casi simili la procedura prevede il pagamento di una sanzione amministrativa e la presentazione all’Amministrazione di competenza della documentazione tecnica redatta da un tecnico abilitato nella quale si dimostri la rispondenza delle opere realizzate alle norme urbanistico-edilizie vigenti.
La mancata SCIA interessa un’ampia varietà di opere di più o meno rilevante entità. L’elenco delle opere soggetto a SCIA può variare da Regione a Regione in base alla normativa edilizia locale. Con il decreto “salva casa” ovvero la legge 105/2004 le opere eseguite in assenza o in difformità dal titolo edilizio di SCIA stesso possono essere sanate dimostrando la conformità delle opere stesse alla normativa urbanistica ed edilizia vigente al momento di presentazione della domanda stessa. Pertanto viene superato il criterio della doppia conformità urbanistica che invece rimane valido per le opere realizzate abusivamente e soggette “Permesso di Costruire” o “SCIA alternativa al Permesso di Costruire”.
Da notare che le opere soggette a SCIA e realizzate in assenza di titolo benché siano perseguibili con provvedimenti di ordinanza di demolizione e rimessa in pristino dei luoghi non danno luogo al reato penale di abuso edilizio e comportano solo sanzioni pecuniarie a differenza delle opere soggette a Permesso di Costruire che se realizzate in assenza di titolo edilizio costituiscono illecito penale come previsto dal D.P.R. 380/2001 (Testo Unico sull’Edilizia).
Le opere soggette al Permesso di Costruire possono essere sanate attraverso Permesso di Costruire in sanatoria con accertamento di conformità per il quale è richiesta la verifica della doppia conformità urbanistica, ovvero, occorre dimostrare che l’opera realizzata abusivamente, fosse conforme agli strumenti urbanistici ed edilizi vigenti al momento della sua edificazione e contemporaneamente deve essere conforme agli strumenti urbanistici ed edilizi vigenti al momento di presentazione della domanda di sanatoria.
Ad esempio: se si vuol sanare un fabbricato costruito abusivamente in un’area che all’epoca di costruzione era classificata dall’allora vigente PUC come area agricola e nella quale quel fabbricato non poteva essere edificato, ma che ad oggi con il cambio di Piano Urbanistico è diventata una zona di espansione residenziale (anche ammettendo che il fabbricato rispetti tutti i requisiti urbanistico ed edilizi odierni per poter essere legittimo), tale fabbricato non potrà mai essere sanato, perchè al momento della sua edificazione esso non era conforme agli strumenti urbanistici allora vigenti e pertanto non risponde al requisito di doppia conformità.
Conclusioni
Questo breve esame dei possibili iter di sanatoria previsti dal nostro ordinamento vuol essere una prima bussola per orientare il lettore inesperto della materia alle possibilità esistenti per sanare le difformità sugli immobili.
In questi anni abbiamo riscontrato sempre più che ogni caso relativo ad un abuso è un caso a sé ed è impossibile fare delle generalizzazioni. Ogni situazione è differente e unica, pertanto se avete riscontrato una difformità edilizia su di un vostro fabbricato e volete intraprendere un iter di sanatoria rivolgetevi ad un tecnico competente in materia per valutare se e come la vostra situazione può essere risolta.
Se vuoi rivolgerti a noi puoi usare direttamente il bottone qui sotto per contattarci ed esporci il tuo caso.
